避免开发商物业服务企业“踢皮球”——关于《湖南省住宅物业承接查验办法》的解读

小区共用设施设备坏了谁来修、谁来管?开发商和物业服务企业为此“踢皮球”的事情时有发生。长期以来,住宅物业前期遗留质量问题对物业服务企业造成困扰、给业主带来损失,湖南省住房和城乡建设厅房地产监管处相关负责人指出,主要原因在于物业服务企业在承接住宅物业服务时,未对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,或者检查和验收工作流于形式。随着《湖南省住宅物业承接查验办法》(以下简称《办法》)的印发实施,该问题将得到较好的改善和解决。

据该负责人介绍,为推进落实《湖南省物业管理条例》中“新建物业未经现场查验的,建设单位不得交付使用,物业服务企业不得承接”的规定,去年9月以来,湖南省住房和城乡建设厅房地产监管处开始起草《湖南省住宅物业承接查验办法》,按照诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则,明确新建住宅物业承接查验的条件、依据、范围和方法以及监督管理。

这是《湖南省物业管理条例》的重要配套制度之一,各级主管部门、街道社区和物业服务企业以及业主都比较关注。“《办法》起草之前,我们搜集和学习了相关省市有关物业承接查验方面的规范性文件,深入物业服务企业调研,了解物业承接查验方面的困难以及好的做法,经过总结梳理明确了方案,构建了框架,撰写了《办法》的征求意见稿。在此基础上,先后召开10余次座谈会,听取行业协会、骨干企业的意见建议。同时在湖南省住房和城乡建设厅网站发布公开征集意见的通告,对有关意见建议进行认真梳理和研究之后,进一步调整和完善了《办法》。”该负责人解释说,《办法》所称的住宅物业承接查验,是指新建住宅物业交付使用前,物业服务企业和建设单位,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

明确了承接查验的条件,把好第一道关口。承接查验前,物业必须达到一定的基本条件。《办法》明确了承接查验必须具备的“一户一表”安装、物业服务用房配置的面积及标准等方面的条件。还要求住宅物业竣工验收时,要通知物业服务企业参加,为承接查验把好第一道关口。

明确了承接查验的主体,解决谁来查的问题。《办法》明确,物业承接查验由专门组建的承接查验小组组织实施。承接查验小组由建设单位牵头,物业服务企业、业主、当地物业管理主管部门以及街道(社区)代表参加。承接查验小组按照物业服务企业和建设单位共同制定的承接查验方案实施承接查验。

明确了承接查验的内容,解决查什么的问题。《办法》说明,承接查验包括文件资料和现场实物两个方面的查验,文件资料的内容包括物业项目规划建设资料、维修资金与业主名册等前期物业管理等资料。现场实物的内容包括物业管理区域内的共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能等。

明确了承接查验的流程、方法和标准,解决怎么查的问题。《办法》指出,承接查验流程包括组建查验小组、制定查验方案、现场查验、签订查验协议、整改复验、办理交接手续等。文件资料的查验,采用清点交接的方式,交什么查什么,没交的列出清单再补交。对现场实物,采用核对、观察、使用、检测和试验等方法进行查验,有问题的列入承接查验协议约定整改时限限期整改。

明确了承接查验备案和物业保修等相关要求,解决怎么管的问题。《办法》要求物业服务企业承接物业后30日内,通过湖南省物业管理监管平台备案,备案信息向业主公开。同时,《办法》对建设单位保修工程和验收、保修期届满时的再次查验提出了要求。规定了建设单位和物业服务企业以及其他相关主体的责任,强化了监管措施。

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